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北京新规！7层及以上住宅可做“悬浮社区”

北京市出台新规：七层及以上住宅可打造“悬浮社区”

小区整体地面被抬高数米，宛如悬在空中，抬升部分则容纳了各类配套设施和停车位，实现了立体分层、彻底的人车分流，社区配套丰富，景观效果也十分出色。

近年来，全国多个城市纷纷推出此类抬板式住宅，北京近期也在土地出让中成交了多个可进行抬板设计的新建住宅地块。昨天，市规划和自然资源委员会发布了《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，针对这种提升住宅公共空间品质的抬板设计，系统性地提出了相关要求。

根据《意见》，地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”这三类居住用地将优先开展抬板设计，层数在七层及以上的住宅建筑可进行抬板设计。抬板高度原则上不得超过8米。抬板下的部分不计入容积率和地上建筑规模，若设置为非经营性的公共设施，产权归全体业主所有。

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什么是抬板设计和抬板式住宅？

专家指出，抬板式住宅目前尚无统一的国家标准。通常来讲，抬板设计是通过底层架空来抬高建筑主体，以台板平面层作为住宅建筑室外地平公共活动空间的住宅建筑形式。

通俗地说，以往一些小区采用的架空层多为局部架空，而抬板设计则是将整个小区打造成一个巨大的架空平台，业主居住的住宅部分和小区园林都建在这个被“托举”起来的平台上，平台下方则设置停车、公共服务设施等。因此，抬板式社区常被称为“悬浮社区”或“超级底盘社区”。

（AI制作的示意图）

需要说明的是，一些开发商会宣传抬板式社区为“第五代住宅”，但关于“第五代住宅”并无官方定义和界定，抬板式社区是否属于“第五代住宅”尚无正式定论。

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哪些房子可以建成抬板式住宅？

抬板式住宅必须是新建住宅。此前，北京已有6个新供应的住宅地块正在进行或将要进行抬板式设计，分别是华润万泉寺项目、保利太平桥项目、国贸丰台桥南项目、丰台岳各庄DC-L02地块、昌平建发东小口地块、昌平小沙河地块。

对于今后供应的新地块、新项目，哪些可以开展抬板设计？今天发布的《意见》明确了三类住宅地块可优先开展抬板设计，即地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”。

为何是这三类？首先，存在地形高差的地块，可通过抬板设计的抬升，将场地劣势转化为独具特色的设计优势；滨水沿线用地可借此增加城市亲水场景，让居民共享城绿蓝一体化的良好滨水空间；轨道站点周边用地则可充分利用地铁上盖设计布局，使人行活动层与机动车流线彻底分离，实现地上地下空间“零距离”便利互通。

此外，可开展抬板式设计的项目还有一项“硬要求”，即层数需在七层及以上。这是多层建筑和高层建筑的界定标准。主要考虑到高层住宅社区居住人口多，所需公共配套建设规模较大，可通过立体复合式布局集中建设；而低密度小区居住人口较少，配套服务设施需求也少，无需通过架空来安排，避免大面积架空层闲置。

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抬板下的巨大架空层能有多高？里面可设置什么？产权归属如何？

《意见》明确，开展抬板设计的住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零开始计算。从室外地坪以上的建筑空间开始计算建筑层数，从抬板平台以上开始计算住宅层数。也就是说，建筑的限高包含抬板高度。不能出现建筑限高18米，开发商又在下面抬高数米的情况。

抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。这一高度标准的选择，一方面考虑到8米空间对公共设施等使用已足够，另一方面也不能让小区“无限”抬高，避免建筑10多米、抬板再抬高10多米。

抬板抬高的数米空间内，可设置小区的公共活动空间，如下沉花园、会所、运动空间、休闲空间等，也可设置停车位、小区公共设备空间等。

《意见》立足人民性和公共性，规定：若是非经营性公共服务设施、市政设施以及仅供小区居民使用的休闲、文体等公共活动空间及设施，不缴纳土地出让金，产权归全体业主所有，不进行分割登记或分摊销售，实现公共空间让利于民。

同时，可根据社区实际需求，合理设置商业服务业等经营性空间，并缴纳土地出让金，进行确权登记，再适度植入便民商业业态，丰富社区商业场景。

这里补充一点，抬板设计并不等于没有地下部分。根据每个小区不同情况，例如有些小区抬板空间的停车位不够，也会再挖地下部分设置停车位。

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抬板设计如何提升居住品质？

首先是社区公共空间更大，配套也更齐全。这些便民商业、文化休闲、健身运动、养老服务、停车等功能，可与住宅部分实现垂直混合，居民下楼就能享受公共空间和配套服务，更加便捷。

其次，抬板空间可设计成阳光车库、立体花园等形态，小区能实现彻底的人车分流，景观效果也好。

《意见》鼓励构建立体景观体系，可结合下沉庭院、屋顶绿化、垂直绿化等方式，构建多维度、立体化景观体系，塑造花园底盘，实现居民推窗见绿、下楼入园的宜居体验。

另外，《意见》明确，架空平台以下的地上建筑空间不计入容积率，不纳入规划条件中的地上建筑规模。

专家表示，这意味着抬板形成的数米空间不计入容积率和建筑规模，因此不会分摊到每位住户身上。相反，由于过去一些需要分摊的公共空间今后可安排在抬板下的架空层中，反而可能减少住户需要公摊的面积。

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整个小区抬升起来，进出小区怎么办？

对于开车的业主，进出小区会更加便捷，驾车可直接进入抬板下的停车位，然后回家或进入小区地面。

而对于步行的居民，由于整体小区抬升数米，进出小区会有变化。为此，《意见》特别提出，抬板式小区要衔接城市慢行网络。对于提升社区形象、丰富街道景观的社区入口大门，可不计入项目容积率。

鼓励社区利用风雨连廊与城市公共空间进行衔接。通过风雨连廊与入口会客厅、公共服务用房，以及项目外公共空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等多公共空间实现连通的项目，风雨连廊不计入项目容积率。

这样将有效提升居民绿色出行的连通性，同时打造全天候、全季节的舒适步行环境，创造“不湿鞋”的归家动线，保障晴雨天气均可顺畅通行。

本文来自微信公众号“京房字”，作者：京房字，36氪经授权发布。